Греция-ответы на вопросы.

Главная / Греция / Новости / Греция-ответы на вопросы. /

02.06.10 | Греция-ответы на вопросы.

Экономическая ситуация в Греции остается непростой, но становится более стабильной по сравнению с началом года, когда она в немалой степени была драматизирована заявлениями иностранных СМИ  о возможном дефолте страны и выводе Греции из ЕС. Безусловно, ни тогда, ни тем более сейчас не идет речь о выводе страны из Еврозоны и банкротстве Греции – это понимают все здравомыслящие люди.

Правительством Греции приняты и принимаются ряд мер по преодолению создавшейся ситуации, о которых также регулярно сообщают иностранные СМИ.

В этой связи хотелось бы подчеркнуть несколько моментов: эти меры касаются, прежде всего, государственных служащих. Причем, речь не идет о сокращении основных зарплат, пенсий  и социальных пособий, а о сокращении дополнительных многочисленных пособий, которые получают в качестве прибавки к жалованию гос.служащие. Дело в том, что в Греции государственные служащие, в независимости от рода профессиональной деятельности,  относятся к высокооплачиваемым и  максимально социально защищенным слоям населения. Проще говоря, наши гос.служащие живут «при коммунизме», т.е получают очень высокие зарплаты, имеют большое количество льгот и практически никогда не могут быть уволены. В Греции поступить на гос.службу считается огромной удачей.

В плане налоговой политики также необходимо заметить, что новые налоговые меры касаются только и исключительно постоянных жителей страны, проживающих на территории Греции, а не иностранных инвесторов. Например, принят закон об отмене льгот на безналоговое приобретение в качестве основного жилья дорогостоящих объектов. Но эти льготы действовали только в отношении граждан Греции, поэтому их отмена никоим образом не затрагивает интересы потенциальных иностранных покупателей недвижимости в Греции. В  Единый государственный налог на приобретение недвижимости остался прежним и сохраняется на уровне 9-10 % от кадастровой стоимости приобретаемого объекта.

Внутренняя жизнь страны изменилась  незначительно. Несколько сократилось потребление товаров и услуг, что вызвало небольшое снижение цен в этом секторе рынка. Но это не оказывает значительного влияния на экономику страны, если учитывать тот факт, что греки являются очень активными потребителями во всех сферах – развлечения, отдых как внутри страны, так и за рубежом, прочие товары и услуги.

Неплохие новости в предверии летнего сезона есть и в туристическом секторе. По предварительным прогнозам, нынешний туристический сезон обещает быть более удачным, чем предыдущий. Ряд отелей уже объявили о снижении цен на свои услуги. Поэтому отдых в Греции становится не только качественным, но и недорогим.

2.Как изменился рынок недвижимости и, в частности, цены на недвижимость (по разным типам недвижимости)?

На рынке недвижимости Греции с начала 2009 года наблюдалось снижение цен. По сравнению со стабильным 2008 годом, к настоящему моменту цены на недвижимость упали, в среднем, на 15-20%. Прежде всего, подешевела городская недвижимость, причем не столько в греческих столицах (Афины и Салоники), как в провинциальных городах. Менее всего снижение цен затронуло сектор прибрежной недвижимости. Это объясняется особенностями строительного рынка в прибрежных зонах страны. В Греции, в отличие от той же Испании, не велось и не ведется масштабное строительство в прибрежных зонах с точки зрения сохранения  окружающей среды и чистоты морей и побережий. Плотность застройки рядом с морем невелика, исключение представляет разве только полуостров Халкидики, который благодарю бурному туристическому развитию постепенно превращается в пригород г.Салоники.

Показательным фактором состояния рынка греческой недвижимости на сегодняшний день является увеличение числа предложений, которые называются по-гречески «эфкерия». Это объекты, которые выставляются владельцами на продажу по субъективным причинам по стоимости на 50 и более процентов ниже рыночной. Данное явление не имеет характера массового и такие объекты, как правило, достаточно быстро продаются даже в условиях кризиса. Приведем ряд примеров из базы объектов нашей компании:

1. Земельный участок на о.Корфу на первой береговой линии (песчаный пляж) площадью 10.000 кв.м (100 соток) под строительство  жилого дома выставляется в данный момент по стоимости 450.000 Евро, в то время как рыночная стоимость участка составляет 1.000.000 Евро.
2. Трехзвездный действующий отель на туристическом о.Закинфос, 111 номеров, выставляется по стоимости 2.700.000 Евро, в то время как рыночная стоимость отеля составляет не менее 5.000.000 Евро.
3. Трехзвездный действующий отель в центре курортного г.Лутраки, (в  Лутраки стоимость жилой недвижимости достигает 4.000 Евро за 1 кв.м), 50 номеров выставляется по стоимости 3.500.000 Евро в то время как рыночная стоимость отеля достигает 6.000.000 Евро.

Этот список можно продолжить.

Другим показательным фактором является также более гибкая ценовая политика продавцов недвижимости в Греции, которая проявляется, главным образом, непосредственно в момент торга с потенциальным покупателем. Другими словами, продавцы в случае реального интереса со стороны конкретного покупателя идут на снижение первоначальной стоимости продаваемого ими объекта, рассрочку платежа и т.д.

Дальнейшее массовое снижение цен на недвижимость в Греции, если и будет происходить, то весьма незначительное. Поэтому именно настоящий период времени представляется наиболее привлекательным с точки зрения покупки недвижимости.

3.Увеличилось ли количество предложений на рынке недвижимости Греции? Каких предложений стало больше?

Нельзя сказать, что количество предложений на рынке недвижимости возросло, за исключением тех, которые описаны выше, когда продавцу необходимо по субъективным причинам БЫСТРО продать объект и он идет на значительное снижение стоимости. В остальных случаях продавцы занимают сейчас выжидательную позицию и не торопятся продавать недвижимость за половину стоимости. Это объясняется тем фактом, что строительные компании Греции неплохо заработали за предыдущие предкризисные годы, вплоть до начала 2009 года, да и физические лица –продавцы недвижимости в большинстве своем не испытывают резкой необходимости в денежных средствах. Большинство греков далеко не бедные люди, средства в недвижимость они вкладывали всегда (это  так называемый «национальный спорт» греков), имея в дальнейшем неплохой доход от ее аренды. Поэтому ситуация неоднозначна.

Дефицитны даже в настоящих условиях объекты, расположенные в первой береговой линии, будь то элитные виллы или объекты эконом класса. Такие объекты очень выгодно сдавать в аренду, и потом нормы застройки в первой береговой постоянно ужесточаются,  становится все сложнее приобрести земельный участок под строительство на берегу моря с приватным выходом на пляж.

4.Насколько изменился спрос со стороны покупателей?

Что касается внутреннего рынка, то увеличилось количество запросов на объекты, который выставляются по цене значительно ниже рыночной. Повторюсь: приобретение недвижимости – «национальный спорт» греков, и они хорошие игроки, поэтому прекрасно понимают, что именно сейчас можно выгодно купить хорошие объекты. На поиск таких объектов, конечно, уходит иногда несколько месяцев, но это не останавливает потенциальных покупателей, желающих выгодно вложить денежные средства. В иностранных СМИ недавно появилась информация о том, что греки активно вкладывают средства в недвижимось в Лондоне. Хотелось бы прокомментировать эту информацию. Во-первых, состоятельные греки ВСЕГДА, не только сейчас вкладывали средства в европейскую недвижимость. Просто сейчас, когда внимание всех СМИ приковано к Греции, этот факт получил огласку. Во-вторых, это не говорит о том, что греки не вклыдывают средства в недвижимость своей страны. Греки покупают недвижимость и стараются сделать это максимально выгодно (см.выше).

Что касается иностранных инвесторов, то в марте и апреле 2010 года было отмечено оживление рынка со стороны покупателей из Германии, Голландии и Франции, которые проявили интерес к приобретению объектов жилой недвижимости стоимостью до 400.000 Евро (виллы, дома, коттеджи) в районе восточного Пелопоннеса. Достаточно активны покупатели из Англии на острове Корфу. Россияне весной 2010 года активно интересовались приобретением объектов коммерческой недвижимости – отели в прибрежной зоне стоимостью от 5.000.000 до 50.000.000 Евро.

5.Какие регионы Греции сегодня являются более востребованными, а какие, напротив, потеряли прежнюю популярность?

Востребованы, как всегда, острова Греции и полуостров Пелопоннес. Выбор региона определяется национальностью покупателя: сами греки предпочитают как для приобретения недвижимости, так и для отдыха острова Кикладского архипелага – Миконос, Парос, Сандорини. Вездесущие англичане покупают и на Миконос, и на Корфу, и на Пелопоннесе. Покупатели из Германии предпочитают Пелопоннес и остров Крит. Итальянцы и французы «влюблены» в Ионические острова – помимо Корфу огромной популярностью пользуется остров Закинф (Закинфос), который еще не приобрел должной известности в России. Что касается россиян, то они интересуются приобретением недвижимости в тех районах Греции, которые активно рекламируются в России в туристическом секторе – это острова Корфу, Крит, Родос, полуостров Халкидики. Спросом с точки зрения приобретения недвижимости у россиян стал пользоваться и живописный полуостров Пелопоннес, расположенный удобно с точки зрения досягаемости из международного аэропорта г.Афины. Помимо этого, россияне «открыли» для себя космополитический Миконос, другие острова Кикладского архипелага (Парос, Сандорини), которые отличаются необычной оригинальной красотой, очень чистым морем и  совершенно потрясающими песчаными пляжами. Именно поэтому их так любят сами греки!

6.Каковы перспективы развития рынка недвижимости в Греции?

Делать какие-либо точные прогнозы сложно. Но одно можно сказать точно: недвижимость в Греции всегда привлекала не только внутренних, но и иностранных инвесторов со всего мира. Это связано со многими факторами и, прежде всего с тем, что Греция является туристической страной мирового уровня.

Утешительным является и тот факт, что рынок недвижимости Греции никогда не был перенасыщен предложениями, поэтому даже в условиях небольшого спроса сохраняется стабильный баланс.

Тем не менее в настоящий момент цены на недвижимость в Греции являются достаточно привлекательными как для внутренних, так и для иностранных инвесторов, что дает возможность предположить увеличение спроса в предверии летнего сезона.